Según un nuevo informe de la corredora de bienes raíces Compass, la precaria recuperación post-COVID de San Francisco está perjudicando el mercado de apartamentos del centro, ya que los propietarios están cada vez más dispuestos a vender con descuento en medio de los continuos despidos y cierres de oficinas.
Los precios medios de venta de condominios en el área metropolitana del centro y South Market, que incluye Civic Center, SoMa, Mission Bay, Yerba Buena y South Beach, cayeron un 16,5% respecto al año anterior, según el informe. Desde diciembre del año pasado, el precio medio de venta de condominios ha bajado de $1,475 millones a $1,23 millones en esos vecindarios.
La caída de los precios promedio en los barrios del centro fue el doble que en otras partes de la ciudad. Fuera del centro de la ciudad, el precio medio de los apartamentos cayó un 7% en el último año, mientras que el precio de las viviendas unifamiliares cayó un 7,5%.
Si bien los corredores de bienes raíces tienden a ser optimistas en sus materiales de marketing, el informe de Compass no suaviza la situación actual. Concluye que la disminución de la demanda está siendo impulsada por un «triple golpe de problemas económicos, demográficos y de calidad de vida».
«Sabía que el sector del mercado se había debilitado, pero no me di cuenta del grado en que habían cambiado las cosas», dijo Patrick Carlisle, analista senior de mercado de Compass. «Fue un poco impactante».
Los problemas son tanto macro como micro.
A nivel nacional, hay un mercado de valores en caída, altas tasas de interés e inflación. Mientras tanto, el centro de San Francisco va a la zaga de otras ciudades en ocupación de oficinas, y la falta de tráfico peatonal está paralizando a las pequeñas empresas y haciendo que las calles se sientan menos seguras. Las residencias de gran altura que han proliferado en South Market Street durante los últimos veinte años estaban destinadas a servir a los cientos de miles de trabajadores que llegaban a la ciudad cada mañana. Con esos trabajos desaparecidos, la demanda de vivienda ha disminuido.
«San Francisco ha pasado de ser el mercado de oficinas más activo del mundo a casi el más débil», dijo Carlisle.
Dos informes recientes sobre las ventas en Lumina, un complejo de lujo de dos torres en el sur de Market, muestran cómo ha cambiado el mercado, según un análisis de Socketsite, una publicación en línea que rastrea los bienes raíces de San Francisco.
El primero incluye una propiedad de 1,791 pies cuadrados, tres habitaciones y tres baños en el piso 32 de una torre en 338 Main Street. Esta unidad se vendió por $3.25 millones en mayo de 2016 y luego se negoció nuevamente en agosto de 2019 por $3.5 millones de dólares. En septiembre de este año, volvió a cotizar en bolsa con un precio de cotización de 3,15 millones de dólares, antes de venderse finalmente en noviembre por 2,68 millones de dólares, un 23,4 % menos que en 2019.
Mientras tanto, una unidad de dos dormitorios en la misma torre se comercializa en $2,6 millones, lo que, de venderse a ese precio, representaría una caída del 21% con respecto a su precio de 2016 de $3,295 millones.
Si bien el mercado actual presenta una oportunidad para los compradores, el aumento de las tasas de interés a su nivel más alto en 20 años compensó cualquier ahorro que pudiera lograrse a través del punto de precio más bajo, dijo Carlisle. Pero para los compradores con dinero en efectivo para el pago inicial, o aquellos dispuestos a apostar que podrán refinanciar a una tasa de interés más baja en el futuro, hay oportunidades.
«Este es un buen momento para que los compradores negocien de manera muy agresiva», dijo. «Si ve una unidad que le gusta, ignore el precio de venta y diga cuánto está dispuesto a pagar por ella. Hay muchos vendedores que solo quieren salir adelante. Si pueden llegar a un acuerdo, lo harán. incluso si está muy por debajo de las expectativas”.
El agente inmobiliario Kevin Birmingham de Park North Real Estate dijo que el informe se alinea con lo que ha visto en la ciudad. Acaba de vender un condominio en Twin Peaks que se comercializó en $695,000. Cerró en $ 680,000. El vendedor esperaba obtener $800,000.
Como tal, muchos vendedores potenciales buscan alquilar sus unidades. «La cotización se retira y se dirige directamente al mercado de alquiler», dijo Birmingham.
Greg Lane de Sotheby’s International Realty, que se enfoca en el mercado de apartamentos de lujo, dijo que el optimismo en 2021, cuando los habitantes de San Francisco se estaban vacunando y comenzaban a sentirse cómodos entre las multitudes nuevamente, había causado incertidumbre.
Algunas familias que compraron antes de la pandemia y esperaban dividir su tiempo entre San Francisco y la región vinícola o Tahoe han descubierto que tienen pocas razones para venir a la ciudad. Otros compraron departamentos en el centro para estar cerca de sus hijos y nietos, solo para que sus hijos se fueran de la ciudad.
«Muchos de nuestros clientes no usan sus propios apartamentos tanto como pensaban», dijo.
JK Dineen es escritora del San Francisco Chronicle. Correo electrónico: [email protected] Twitter: @sfjkdineen
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